楼市“只涨不跌”神话2008年开始终

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http://www.zufang.com   2008年07月04日 09:17:24   新华网

　　相对于近几年房价的“高烧不退”，眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京等一些城市虽属高位微调，但深圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻，已击中一些炒房者的痛处。

　　开发商频掀“折扣大战”，银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。

　　“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑？

　　价滞量缩：“只涨不跌”的神话开始终结

　　进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　——涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。

　　——销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　——促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。

　　——土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……

　　相对于近几年房价的“高烧不退”，眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京等一些城市虽属高位微调，但深圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻，已击中一些炒房者的痛处。

　　开发商频掀“折扣大战”，银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。

　　“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑？

　　价滞量缩：“只涨不跌”的神话开始终结

　　进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　——涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。

　　——销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　——促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。

　　——土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……

　　相对于近几年房价的“高烧不退”，眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京等一些城市虽属高位微调，但深圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻，已击中一些炒房者的痛处。

　　开发商频掀“折扣大战”，银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。

　　“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑？

　　价滞量缩：“只涨不跌”的神话开始终结

　　进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　——涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。

　　——销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　——促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。

　　——土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……

　　在北京一家出版社工作的胡刚先生说：“现在房价的虚高成分太大，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”随着国家一系列调控政策效应的显现，他相信购房者挺过这个阶段，房价就会回归理性。

　　理性回归：严防楼市大起大落

　　扑朔迷离的楼市，在2008年上半年释放出新信号后，究竟会走向何方？

　　一些专家认为，当前房地产市场成交量低迷，正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害，鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。

　　从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓。而越是新兴房地产市场的经济体，房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。

　　ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹(博客)表示，当前开发商确实遇到不少困境，如从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对需求量的变化和资金紧张；面对保障性住房，产品定位如何找准市场需求等，但这些也恰恰表明房地产市场也要进入自我调整和修复阶段，从过热向理性回归。

　　对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。

　　第一季度，国内生产总值增长10．6％；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元，同比增长25．6％；夏粮连续5年丰收已成定局……经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。

　　与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”

　　从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，将加重楼市不可预料的风险。

　　进入2008年，受美国次贷危机影响，不少欧美国家房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。

　　尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

　　对于楼市泡沫，要一点点挤出。陈长缨说：“房价的暴涨暴跌，对消费者、对行业、企业来说都是一种很大的伤害。现在房价逐步稳定，刚性需求得到有效释放，有助于房地产业获得更为稳定健康的发展环境。”

　　高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期，切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险。

　　与此同时，随着在整个经济发展中支撑行业作用的日益提升，房地产业的理性回归不止关乎行业的健康发展，而且关乎整个国民经济的健康发展，防止房市的大起大落从而成为经济建设的一项重要目标。展望2008年下半年的楼市走势，让人们静下心来考虑经济和社会的可持续发展等更深层的问题。显然，挤出楼市多年累积的泡沫，保持健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。

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